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首購好脫手!進可攻退可守,拜犬變屋婆
2016.09.08 樂屋網



出處:小資首購術 拜犬變屋婆
作者:賴淑惠
圖片來源:智庫雲端

首購好脫手!進可攻退可守
首購選購跳板宅 交通便利最關鍵

舉例來說,七、八年前,當時我開始看預售屋,前前後後挑了半年多,最後,我挑了兩個在當時台北縣的建案,一個在中和距離頂溪站附近,走路到捷運站約12~15分鐘,那個時候的房價,比現在便宜多了,一坪約25萬,而且是結構中的預售屋,我跟同行的友人,都很動心,但是實際走了一趟,我發現捷運距離住家有點遠,又沒有接駁公車,我猶豫了,最後被家人勸阻沒買,但我的朋友阿仁買了。

  約莫在半個月後,我挑選了一間在板橋的建案,同樣距離捷運站10分鐘左右,但附近的交通方便多了,因為這裡離三鐵共構的板橋站,大概只有兩站公車的車程,加上板橋當時的建設已經起步,附近的生活機能也算完備,有市場有學區,雖然單坪價格已經站上30萬,我還是咬牙買了!

  約莫兩年後,我們交屋的時間差不多,我打聽了一下價錢,我買的板橋預售屋從30萬漲到了40萬,23坪大小的房子,扣掉買賣的支出,我賺了近兩百萬,但阿仁入住的中和預售屋行情,雖然也漲了,但一坪只漲了5萬,都是台北縣的預售屋,差在哪?很簡單,就是房地產的鐵律,「地段!地段!地段!」


自住脫手兩相宜保留空間待價而沽

  仔細比較這兩間房子,首先,雖然板橋跟中和,跟台北市都只有一橋之隔,但板橋有縣治加持,加上後來的三鐵共構規劃,交通前景看俏,甚至住家旁邊還規劃了未來的環狀線站體,整體而言,未來補漲的利基較佳,無庸置疑;其次,如果拿來自住,板橋這間預售屋,不只接駁到捷運近一點,光看附近的公車班次,就比中和多了不少,可見附近的住戶與交通機能,都比較好,就算我後來沒賣要住,生活在這裡也會方便很多。

也就是說,這房子我就算不賣,在交通建設還沒完備的情況下,我搬進去住,也算方便,只是後來有未來漲價題材加持,兩年補漲一波,此時出脫賺一筆,趁機再往市區換屋,也是當時首購的我考慮的策略之一,後來一切如我預料,我就決定獲利了結。

  「自己也能住」,絕對是這類跳板宅的關鍵,因為不管兩年或三年後賣,一定要觀察市場變化,買這類跳板宅,一定要好整以暇,能夠邊住邊等好時機,才不會因為急著賣而影響賣價,而且自己喜歡的房子,別人才會喜歡,我深信這是一種磁場,不管是交通與機能,人同此心,心同此理,如此才有好價格。

  我投資房市的第一原則,一定是要自己住了,也會舒服又安心,這樣說,也許很抽象,但如果連自己住了都覺得很卡,這樣的房子,住了兩、三年後想賺錢,一定不可能,因此,我建議以換屋為目標的首購族,也要謹記,不管買在哪裡,千萬不要挑選交通機能不佳的偏僻區域,因為房子之所以能保值抗跌的關鍵,就是交通。


錢花在刀口上!專攻交通便利優質宅

  可能有人會問,「附近有賣場,學區、公園綠地,不重要嗎?」當然不是,只是如果什麼都要有的物件,房價一定會更貴,如果只是手頭現金薄薄的首購族,當然不能這麼貪心,既然是跳板宅,錢一定要花在刀口上,寧可把錢都花在有交通建設的物件,不要讓過多的條件要求,讓買屋成本又無量上漲,增加自己的壓力。

  但是,如果你是手頭資金不夠,卻想奮力一搏的首購族,我建議的物件,不是已經完成的機能交通宅,而是買在附近建設還在動工中的物件,過去大家都會挑選正在興建的捷運周邊物件,事實證明,這樣的房子,的確漲了很多,但這類房子,通常都在利多消息釋出,一開始動工就喊漲了,所以挑對時機很重要。

  一般重大交通建設,對房價的影響,有階段性變化,在規劃、宣示時期,第一波慶祝行情隨之出現,但進入施工黑暗期,周邊房市又可能產生震盪,直到即將完工的前半年,才發生另一次波段性補漲,平均來說,施工前後至少有一、兩成漲幅,只要能忍受施工黑暗期,選在這個時間購屋,通車效應還是有不少獲利空間,首購族只要眼明手快,當然一定可以累積足夠的換屋資本。

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